聯合報 / 記者何醒邦 / 2020.9.21
資金浪潮與低利環境下，全台房市買氣持續升溫，但根據國泰房地產指數最新資料顯示，雙北房價太高已漲不太動，熱錢竄入北中南的低房價首購區，如桃園的龜山A7、台中的北屯機捷特區、台南的九份子重劃區，都出現推案爆量、民眾搶買房的現象，且房價漲勢凶猛，一年來高達3成。
價量齊揚，除因疫情期間熱錢多、利率低，政府官員也認為當前不宜打房，並推出諸多建設題材，帶頭做多，加上地方政府也減免房地稅助攻，讓建商信心大增。學者與業者都直言，這波房市高溫不退，還會續熱2、3年。
花敬群喊不打房 建商信心大增
下半年房市大檔928檔期登場，全台案量維持突破5000億元的高水位，加上買賣移轉件數、建照核發量、房貸餘額、民眾買房意願等多項數據都接連創高，房市幾乎就像天氣一樣，熱昏頭。
就在蔡英文總統5月展開連任之路時，主管居住政策的內政部次長花敬群在臉書上發文，「不贊同在當前環境下打房，倡議打房的人，從來都不敢說明打房過後會有怎樣的連帶衝擊，要如何重新安定社會經濟。這是非常不負責任不正義的行徑。」雖他事後補充說，「炒風再起，也不會裝瞎」，但此番「不宜打房」之說，已替建商注入強心針。
愈新鮮的首購市場愈好炒 投資客搶頭香
景文科大財金系副教授章定煊分析，政府希望房價「軟著陸」，但緩跌讓擁房者心情不好，沒房的還是買不起，所以乾脆「中性偏多」，大家都高興些，底線是房地合一稅不能動。再加上前瞻建設計畫，先前是軌道題材，現在是城鄉建設，政府帶頭做多明顯。
他觀察，3月疫情嚴峻，政府祭出低利率、寬鬆政策，很多人想去建案現場撿便宜，但疫情趨緩後，錢都在股市、房市裡暴衝。他說，雙北已漲不太動，但其他地方卻被建商「炒爆了」，根據國泰指數，六都漲幅以台南、台中、桃園最高，「且愈新鮮的首購市場愈好炒，投資客都跑去搶頭香。」
龜山A7重劃區 成「脫北者」新寵
記者實際走訪這些價低量多的區域，觀察交易熱況。「恭喜陳先生成交！」9月某周末，桃園龜山A7重劃區的百億指標大案「禾悅花園」，短短1小時內，已賣了兩戶。負責代銷的海悅專案經理任棟說，目前快要破3字頭了（每坪30萬元），5月疫情趨緩後，就賣得不錯，這邊主打首購低總價，超過40坪就算大。
機場捷運A7站周邊原是荒煙蔓草，且當地有大量墓地，常被戲稱「好兄弟比人多」。但前年起，各大建商陸續進場，現在捷運站前的大馬路上，已布滿廣告看板、宣傳車不斷繞行，186公頃的重劃區，就有38個預售案在此較勁，案量約有600億，算是北部的一級戰區。因首購族預算有限，成為不少「脫北者」的選擇，來看房的盧先生說，他雖在內湖科學園區工作，但這邊他才負擔得起，因此就用時間換空間。
差1站就差1字頭 A7投資客占3成
最早進駐此區的遠雄「新未來」副總張益昌說，7月才開新案，已賣3成多，因為旁邊A8站、A9站的林口生活圈，及A6站的泰山都要3字頭，A7站每坪2字頭成為房價「凹陷區」，「差1站就差1字頭」，去年每坪平均20至25萬，今年已25到30萬了，「特色是預售階段就完銷、外地客人比率高，投資客約占3成以上。」
張益昌分析，與炒房天堂桃園青埔不一樣之處，是這邊有就業人口，現有的華亞科、興建中的中華郵政物流園區與樂善科學園區，就有2、3萬人；有員工先來此布局買房，也有一團客人包了30幾戶，認為還有上漲空間，將來也可收租。但他也看到，附近很多預售案都推「自由付」，700萬房只要付6萬元就可買，還不用付工程款，「風險滿高的。」
台南建案遍地開花 工程師是主力
「台南先前鮮少被注意，現在台積電擴廠有10萬就業機會，各地建案遍地開花。」周日午後，台南安平區永華路上街景整齊的重劃區，負責銷售「第五大道」的海悅業務襄理黃鐘漢說，以永華路為例，有百貨、飯店等生活機能，去年平均每坪20萬元，今年已25萬元。
黃鐘漢說，台南房價六都最低，空頭期間抗跌力佳，加上台積電擴廠效應，帶動工程師遷徙，「工程師是買房主力，約有4成，以他們的年收入，再買一房綽綽有餘。」「而且，首購型產品易炒作，有的工程師也很精，會買一間自住，一間來炒，不是收租就是轉手。」
政府帶頭炒 在地人怨聲載道
「政府也在帶頭炒啊，以往的軍營、眷村都拆遷成精華地標售，雖有助區域發展，但也推升房價，近一年地價漲勢急遽。」黃鐘漢說，但他感覺，現在疫情期間，政府不太會去抑制房價，可能要等選舉時才會出手。
黃指出，與市區僅一橋之隔的九份子重劃區，現有百億案量，算是魚塭地大翻身，因「北外環道路」開工，以後到南科只要10來分鐘；且「過一條橋每坪省5萬」，成為瘋搶熱區，許多案子都迅速賣光，前年平均每坪15萬元，今年已到20萬元。
「投資潮有一陣子囉，光是自備款部分，北部只能買1間，南部可買3間。」當地市場人士說，在地人已開始對這些炒房投資客，有些民怨，「就連偏遠的台南高鐵站特區，都有預售案賣到每坪18萬，還用貨櫃賣，180戶早鳥戶竟兩天賣光，接下來只會變更貴。」
台中北屯 投資客排隊買還秒殺
台中第一條捷運綠線將在年底通車，其中扮演捷運首站的北屯區，還有美式賣場Costco也要在年底前開幕營運，讓北屯機捷特區成為首購熱區，原本光禿禿的重劃區，如雨後春筍，建案迅速暴增。
「去年初就出現購屋建案一條街，」登陽建設專案經理翁秀靜說，這100公頃的區域，有近30個建案拚場，案量200億上下，台中最大；公司目前已推出第5個建案，還在此成立永久會館，就是打算要長久經營、售後服務，中科的科技業人員是公司的大戶。
翁秀靜說，這區有捷運綠線包圍，並有快速道路接國道，還有即將開幕的COSTCO賣場，後續還有商場進駐，機能良好，登陽3年前就進入布局，當時每坪21至25萬元，但目前已27至31萬元，不過民眾在巷弄內還是買得到2字頭。
附近房仲評估，從捷運及Costco陸續啟用，加上疫情過後，占比3、4成的投資客開始出手，北屯將掀起一波高峰；另有不少建案利用飢餓行銷手法，吸引投資客排隊購買，竟一下就秒殺，炒風也頗盛。
房市高溫不退 建商預估再熱3年
此外，這些北中南的首購熱區，都有一個共同點，就是全國最大建商寶佳的系列品牌，都盤據了各區三分之一以上建案，雖然寶佳的品質曾傳出遭人詬病的地方，但比周遭建案每坪便宜1、2萬元以上，讓建築同業看了很不是滋味。
寶佳副董林家宏不諱言，首購市場本來就是寶佳布局重點，寶佳每年產出上萬戶，所以可壓低成本，但還是會有一定的品質。他認為，目前土地交易熱絡、原物料價格攀高，缺工問題也很嚴重，只要這些狀況沒解除，房價就不會下來，他預估未來3年房市還是熱。
房子好賣建商就硬 想買便宜房更渺茫
章定煊也認為，美國聯準會將維持低利率，直到2022年底前都不會升息，以利支撐經濟，所以，房價應會再熱3年，但資金漸抽離後，到時該怎麼辦？房子供給量還是大於需求。章建議，投資客買蛋白外圍區要三思，看淡海新市鎮的經驗就知道，要留意周遭是否有實質需求，不要貪便宜就買。
住展雜誌研發長何世昌指出，房子太好賣，建商態度就愈強勢，未來民眾想買到便宜房子的機會，愈來越渺茫了。(聯合報)
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