工商時報 / 莊志成 / 2020.6.12
自2016年房地合一新制上路，投機客退出市場，全台房市交易創下24.5萬棟的新低量後，已連三年回溫，至2019年突破30萬大關，原先預期2020年房市交易將持續穩定復甦，不料，年初就受到新冠肺炎疫情攪局，觀察今年1-3月全台建物買賣移轉棟數較2019年成長8%，但1-4月六都建物買賣移轉棟數日前已公布，前3月年增率還有6%以上，但加進4月後僅剩2.7%，顯示疫情對房市的衝擊已於4月開始浮現。
雖國內本土案例已連續出現近一個月「嘉玲」，但其他各國疫情仍嚴峻，全球經濟面臨前所未有的挑戰，消費減少、投資放緩及進出口下降等問題恐陸續浮現，房市也難獨強，必須審慎以待。
此外，我們也發現到，繼承移轉成長的幅度遠大於買賣移轉，根據建物繼承移轉量與買賣移轉量的比值來觀察，自內政部統計資料自1991年的數據來看， 1991年至2010年之間，繼承移轉與買賣移轉比值約為7-10%之間浮動，不過隨著買賣移轉量減少，但繼承移轉量卻逐年攀升，自2016年開始，繼承移轉與買賣移轉的比值已增至19-20%左右，而2020年1-3月比值甚至已來到21%，也就是說每5筆買賣移轉登記案件同時也會出現1筆繼承移轉登記；繼承與買賣移轉比值大增，可能與老年化社會來臨與高房價有關，加上少子化趨勢下，部分民眾寧願「等房」取代買房，這樣的數據，顯示購屋需求可能因此而減少，必須持續關注。
當購屋需求沒有明顯增加，但市場現有供給與未來新增供給卻有超額供給危機，若從使照量觀察，今年1-3月全台使照量約2萬戶，雖未創新高，但已連續5年維持在2萬戶左右的高水準，其中，新竹、台南與高雄今年1-3月的使照量較去年同期都有五成以上的成長，顯示目前市場新增供給量不小，將有不少新成屋成為餘屋待去化，賣壓增加。
若從建照量來看，全台今年1-3月建照約3.5萬戶，是2006年以來同期最高，創十五年來新高紀錄，若與去年同期相比，則成長6%，一般來說，自建照核發、開工到完工交屋，大約需要2-3年的時間，建照量大增，顯示建商對於未來房市充滿信心，觀察今年以來建商積極獵地，即可看出端倪。
不過，建照量暴增也如同「雙面刃」，一來是建商嗅出市場買氣回溫，積極推案搶市，但相對的，這些新屋都將成為未來二至三年間房市龐大的供給壓力，尤其是重劃區的密集建案交屋潮，是否能順利去化，其承受的價格壓力恐最大，將成為未來最大挑戰。
若從六大都會區分別來看，台北、桃園與新竹縣市是建照量年增率都成長超過六成，雖然台北建照量大幅增加，但長久以來是需求大於供給的城市，預期賣壓相對較小，但桃園與新竹縣市因重劃區多，部分供給量大的區域，未來新增賣壓有加重危機，需要多加留意。
目前市場仍以自住買盤為主力，今年又受到新冠肺炎疫情干擾，未來房市走向仍難預測，不過，若是全球經濟、就業市場衝擊難在短時間內獲得改善，房市復甦之路恐將受阻，加上高齡化、少子化趨勢日益明顯，繼承「等房」成為部分民眾擁房的途徑，購屋需求降低，但市場供給卻暴增的狀況下，房市將出現供需失衡，影響房市健康。
因此，若民眾有購/售屋需求，建議應審慎考量周邊的市場供需情況，擬定購屋及售屋策略，避開新增供給量過大的區域，降低因超額供給而讓自身資產出現減損的狀況出現。
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