工商時報 數位編輯 2020.04.11
房市恐出現拋售潮？專家各有不同解讀
吉家網董事長李同榮認為，除非具備房市技術循環處於上升趨勢最高檔區位、中古屋交易量短期遽減三成以上、房價恐慌性快速崩跌及疫情擴散至第三季仍難以收拾等四大條件，才有可能發生房市拋售潮。
李同榮分析，從一月疫情利空來襲後，一、二月中古屋買賣交易量不減反增，雖然疫情擴大後，影響最大的應該是四、五月交易量，但預期中古屋減少有限，購買預售屋也無急迫性，因此估計未來兩個月交易量可能減少約2成。觀察後也發現，支撐市場的剛性買盤並非假性需求與短線投資，因此就算疫情延燒到五、六月，房市只會降溫，不會有拋售潮出現，唯一有拋售機會的產品則是餐旅業。
李同榮認為，房市雖受疫情影響，但預期對會影響第二季價量表現，不會有恐慌殺盈，房價從溫轉為持平，住宅市場預料將持觀望態度，不會有拋售出現，下半年房市應會回歸基本面，無須過度恐慌。
民眾近期最關心疫情影響下，買房是否能有更大議價空間，住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示，目前市場氣氛並沒有因疫情衝擊，讓買方有較大議價空間，整體而言買方與賣方在價格上僵持，因買方不想出高價，賣方也不想便宜賣，尤其在利率低檔下，賣方利息壓力也沒這麼大，因此價格就撐在那裡，沒有賣方「落跑」的理由。
想買房卻覺得價格好硬殺不動？專家教你議價「七大絕招」
徐佳馨建議民眾若要進場買房七大議價技巧：
第一招「先查實價登錄」，包括在不動產交易實價登錄及各房仲網站查詢周邊行情，對物件銷售速度、平均單價及主力物件是哪些類型等資訊，建立基本概念後再去看房，才不會被銷售人員牽著鼻子走，出價一般以實價登錄近6個月到1年行情，往下1成開始出價。
第二招「和管理員聊天」，因「千金買房、萬金買鄰」，和管理員聊天有助多了解鄰居，打聽社區住戶背景、作息是否正常，另注意樓梯間是否乾淨明亮，也順便注意社區佈告欄，像管理費欠繳戶數多，管委會和住戶素質恐堪憂。
第三招「善用挑剔和讚美」，雖說「嫌貨才是買貨人」，買方可利用挑剔房子缺點殺價，但如果批評太過苛薄有時反而激怒屋主，搞得雙方不歡而散，建議看屋者可找親朋友好同行，一人扮黑臉提出房子缺點為殺價做舖陳，另一人則提出理性問題，與屋主進行溝通，若能在過程中適度讚美，也能加深雙方好感更促成交易。
第四招「從謄本看賣方購入成本」，看房民眾若是看到中意的房子，別先急著出價，若透過房仲業者看屋，可要求對方提供房屋謄本查閱，若屋主自售則可上「全國地政電子謄本系統」線上付費申請查閱資料。
房屋謄本上的訊息包括建物地址、總面積、建材、建築完成日期、附屬建物面積、公設持分及權利範圍等，若登記日期和出售日期很接近時，屋主是投資客的機率就很大，往往因資金調度或為避稅而急於拋售，自然有較大議價空間。
另外，在建物謄本的的「他項權利部」，會註明擔保債權總金額，也就是所有權人向銀行貸款期間的本利和，一般多為真正借款的1.2倍，因此可以此推算屋主購入時房屋總價，假設謄本上的擔保債權總金額為1200萬，1200萬除以1.2為1000萬，此為屋主向銀行貸款的真正額度，目前銀行普遍願意貸出房價的七到八成，若以八成計算，1000萬除以0.8等於1250萬，這大概就是屋主購屋的房屋總價。
第五招「殺價要有根據」，房子本來就有的缺點往往是殺價依據，例如風水上馬路正對大門的「路沖」、窗外「夜總會」等，會有一定殺價幅度，若附近有高壓電塔、加油站、殯儀館及焚化爐等嫌惡設施，幾乎都要降個一到兩成。
第六招「議價從單價到總價再去零頭」，議價階段是打一場心理戰，若為低總價物件，恐怕更難殺價，因這時就可改為「議單價」。假設有一間1500萬的30坪房子含10坪車位，若買方直接出價1200萬，屋主一聽到被砍300萬，絕對想都不想地拒絕，但若是買方將每坪單價或車位價格提出討論，例如車位很小、自己技術不好兩邊有柱子不好停，再提到朋友買的大車位是180萬，請屋主打85折將車位賣你。
接著假設附近新大樓的行情每坪平均45萬，而這間房子屋齡超過10年，用打8折一坪36萬去跟屋主議價，如果屋主接受這樣的價格，原本1500萬元的物件就變成1230萬，最後還能向屋主反應房子要花錢重新整修，再要求給個優惠將零頭去掉，經過這樣的層層議價後，價格就能以1200萬甚至更低價格成交。
第七招「誠懇態度」，買方與賣方在議價時，其實不用過於劍拔弩張，如果真的喜歡物件，賣方態度也相當友善，不妨跟對方聊聊多喜歡他的房子，並分析自身經濟能力，「哀兵政策」有時反而能打動賣方開心成交。
文章來源：今周刊
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