商業周刊 林洧楨 / 2020.2.6
那時候經過921大地震、納莉風災、美國911恐怖攻擊，房價本來在谷底，最後又爆發SARS，房屋根本冷到連看都沒人看，屋主、建商因此信心崩潰。我看到一個關鍵的訊號，就是銀行估價300萬元的房子，我出價150萬元也有人要賣，整個就是「你敢出價，我就賣」的氣氛，全台都是這樣。那時候買房，等個半年、一年就能賺到很多錢……。
這是《房市黑皮書》作者郭鴻屯告訴商周，他在2003年SARS時期投資購房的親身經歷。
空調業者、百控企業董事長龍明道，位於新北市新店中央新村的自宅，也是同時期買入，他因工程背景，發現當時「建商利潤很低」，於是以每坪不到20萬元的低價買進，如今已增值約3倍。
根據「屋比房屋」創辦人葉國華的印象，2003年那年從春節後到暑假前，房市急凍約半年。有原本每坪要價24萬元的天母中古公寓，成交價剩不到17萬元；也有大直豪宅預售開價每坪60萬元，最後交屋只要46萬元。但，隨後景氣快速翻轉，那一年全台房市交易量最終成長了近1成，而台北房價也成長逾3％；之後十年，台北市房價更一路漲了近2倍，17年前危機入市的屋主，反而成了最大贏家。
台灣房價崩盤將至？
機率不大，除非三大現象發生
如今武漢肺炎來襲，還會有當年地產業者口中，買房致富的「最夢幻時刻」嗎？
這次疫情，同樣帶來買氣急降的效果，代銷龍頭、甲山林廣告總經理張境在表示：「春節檔期，看屋人潮比前一年少了1/3。」建案第一線的專案經理更觀察，此時來看房的消費者心態已是：「要等房子像當年疫情時期一樣價格崩盤，再來買。」
然而，政大地政系教授林左裕分析，台灣房市的新SARS效應，發生機率不大，除非有這三大前提：疫情失控、延燒超過半年以上，以及對中國經濟造成重傷害。
為何要等到疫情失控？因為當年的房市效應來自於非理性恐慌，同樣的狀況第二次再面對，就會相對冷靜，難以形成類似效果。
新聯陽總經理林徹人也對當年慘況記憶猶新。他說，當時不是來客數少幾成的問題，而是民眾恐慌到沒人要買房子，導致部分屋主以低價拋售房屋，形成量縮價跌的「短期假象」。
但這回業者已有準備。信義代銷總經理李少康透露，當年疫情爆發時，所有SOP都是在沒客人上門的困境中，邊做邊學；但這次不同，包含集團創辦人周俊吉在內，所有一級主管早在農曆年前就組成防疫應變小組，從中國出差人員的隔離管控、停止大型集會、門市與接待中心全面配戴口罩、每天體溫監控，到每張桌子只要客人使用過後都要立即消毒等，流程清楚且都要記錄列管、每天回報。
類似的防疫SOP遍及同業，也正因這回從政府、業者到屋主的防疫觀念都比以往健全，所以除非疫情失控，否則不可能有恐慌性賣盤出現，消費者也就難有便宜可以撿。
其次，以當年疫情而言，當時建商剛苦撐過1990年代房市泡沫，在體質低潮中都還有辦法度過約9個月的疫情效應；這回建商歷經2003年後長達十年的房市大多頭，體質與財力不可同日而語。林左裕認為，除非出現讓建商挨餓超過半年以上的持久戰，否則很難逼出建商在此時降價讓利給消費者。
至於中古屋，李少康也說，屋主因為知道當年疫情過後房價就會回穩，更不願意低價讓售，拋售潮也不容易出現。
林徹人直言，雖知近期上門客戶勢必減少，但在全民防疫水準提升下，衝擊頂多一個多月就會結束，因此新聯陽僅採取廣宣減量或延後的方式來應變。身為賣方，他老神在在說：「疫情過了就會好，不用急。」
那麼，想進場的買方該如何接招？有疫情實戰經驗的郭鴻屯，也建議買家「不用急」。
他認為，武漢肺炎會牽制建商、屋主，讓今年原本要起漲的房價，凍漲到疫情結束為止。由於現在有線上看屋、VR（虛擬實境）看屋等服務，消費者就算不上門也能挑房子，因此會先賺到更充裕的看屋時間。
但房子可以看，卻不要急著決定，因為短期衝擊有限，建商、屋主還無感，自然不會降價。最好的策略是先等兩到三個月，一旦疫情失控，郭鴻屯研判約半年就能看到明顯降幅，那時才會是最佳買點。
中國房產勢必崩潰？
救經濟必調控，可能出現逾5％漲幅
此外，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，SARS疫情後房價起漲，其實當年土增稅減半等利多政策加持也是關鍵，但目前還看不到諸如鬆綁房地合一稅等的政策轉變，因此武漢肺炎後，房價起漲的動能還是要回歸經濟基本面。只要實質購買力沒明顯提升，就仍是緩漲格局，他建議，除非自用需求，否則不適合貿然進場投資。
中國經濟又會如何牽動台灣房市？林左裕認為，從SARS到武漢肺炎，兩岸關係最大的變化，就是台灣對中國的經濟依賴度大幅攀升，而美中貿易戰已經讓中國元氣大傷，若武漢肺炎進一步壓垮中國經濟，台灣經濟也會受到衝擊，為房市帶來恐慌的加乘效果，此時房價急跌或斷頭拋售就可能再現。
雖然SARS效應不易在台灣房市重現，卻可能在中國發生。
研究中國房市數十年的上海衛民不動產策劃智庫負責人蔡為民認為，如果中國在一個月內有效控制疫情，將讓國際輿論對中國治理能力轉正，有利於外資持續流入，讓原本陷入泡沫危機、下跌的中國房價得到一定支撐，甚至開始起漲。
如果中國政府控制不了疫情，為了救經濟，對房地產的調控勢必由限購、限貸、限價、限售的「壓制使其穩定」，快速轉變為「扶持使其穩定」。
因為，匯市與房市是中國經濟的兩大支撐。匯市在第一階段的中美貿易協議簽訂後，已出現上升走勢，故中國政府無論如何不會聽任房市出現崩盤跡象，就算武漢肺炎問題解決了也一樣。
蔡為民認為，這是中國房市轉危為安的一大契機，尤其一線城市在武漢肺炎的下跌衝擊後，將有機會出現5％到8％的顯著漲幅。(商周文章)
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