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買頂樓加蓋只要有「分管協議」或「約定專用」就是撿到寶？

【註解】社區互聯網葉木超表示：以下的見解不夠周全！

買房是一大高投資，很多人會希望在有限的坪數中得到多一點的空間使用，所以常常下手有庭院的一樓與有露天區的頂樓房。房產知識粉絲專業《賣厝阿明》則提醒大家，買房前應該先確認《房屋現況說明書》文件上是否已經取得「約定專用」或「分管協議」，這樣才能確保購買後的使用權利。

公寓大廈一樓前方、側面、前後的空地與頂樓空間，通常登記為「共有部分」，法律上界定為全體區分所有權人（也就是全體住戶）所共有或共同使用，理論上，未經區分所有權人同意，不得自行佔用。

不過，《賣厝阿明》指出，依據民法和《公寓大廈管理條例》規定，這些案例在法律實務判決上，將可能成立默示「分管協議」或「約定專用」部分，也就是說，像前述行之有年且鄰居都不反對、未提出異議及訴訟的狀況，就是指全體區分所有權人「同意」將此共用部分由特定區分所有權人使用。

特別注意的是，這個約定是不可逆的，無論是書面約定或默示，一旦「約定專用」或「分管協議」的法律關係存在，其他鄰居住戶就無法再反對或要求屋主返還，而後就算房屋買賣，有新的屋主、住戶（區分所有權人），也必須承接這個約定專用或分管協議，同樣無法要求屋主返還。

總體來說，約定專用通常有書面文件證明，分管協議比較屬於建物使用狀態行之有年，且鄰居都不反對、未提出異議及訴訟的狀況，全體區分所有權人「同意」將此共用部分由特定區分所有權人使用。

《賣厝阿明》提醒，民眾在買房時要在「約定專用」上注意，購買時必須同時簽定「分管契約」（其他全體住戶也要簽署），並在平面圖須註明約定專用區域屬於哪一戶專用，而約定專用的空間通常並不算進權狀面積內。

而買1樓與頂樓房還是存在風險，「賣厝阿明」說，比如頂樓加蓋房，在1995年1月1日之前所興建的頂樓加蓋都算是「既存違建」，若在台北市只要有人舉報，即會立即被拆除；一樓的使用空間如涉及住戶出入、逃生安全等，就算之前屋主有使用慣例，但也不能做為永久保證，很容易引起法律糾紛，且如果有礙及住戶居住安全的部分，購買後被拆除的風險會很高，如防火巷與安全通道。（蘋果地產高敏鳳／台北報導 / 2019.10.24）

【註解】社區互聯網葉木超：「分管協議」或「約定專用」並無法保障違建屋不被拆除。

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