社區互聯網 - 房仲網

知識分享區

操作Q&A

麻辣鮮事 ◄

影音分享區

社區諮詢

建商裹糖衣的銷售話術　SWAY.公平會爆雷破解

面臨房市不景氣，建商為吸引民眾買房，紛紛祭出各式花招，浮誇噱頭就是其中之一，包括「到捷運站只要2分鐘」、「2(3)+1房」、「首付20萬元輕鬆入住」等，都是各個建案廣告上常見的標語。究竟怎麼買房才不會成冤大頭？《蘋果新聞網》列出建商10大話術，專家教你一一破解。

看準購屋族注重交通便利，尤其鄰近捷運站最好不過，許多建案主打「捷運生活圈」、「到捷運站只要2分鐘」、「坐擁雙捷運」，豈料心理上感覺方便，實則卻不然。房市專家Sway表示，以「桃機生活圈」為例，有機捷往來台北市固然方便，但得先搭到台北車站，在轉北捷前往目的地，交通時間多花一倍，想要省錢還得分開買2種月票，既花時間又花錢。

不過，廣告上寫的「2分鐘到捷運站」通常是真的，但得看是以哪種交通方式計算，或可能路途崎嶇又黑暗，根本不是一般道路，這些都是民眾常忽略的陷阱。Sway也提到，一般購屋者聽到雙捷運會抱持過高期許，「但2條捷運線沒有比較厲害啊！像上班族通常只會固定一個路線，如果另一條捷運線是環狀線、輕軌，就更沒有用了，最後都是賠售下場！」

以上述提到的話術來看，自淡海輕軌開通，淡海新市鎮建案多數強調「捷運宅」、「雙捷運」，記者試算到《蘋果新聞網》的最短路程，得先搭淡海輕軌至紅樹林站，約17分鐘；再轉乘淡水信義線至民權西路站，約44分鐘；接著搭32分鐘的公車，下車還要步行6分鐘才能抵達。過程中，不包括步行、等車時間，就得花將近2小時的時間。

此外，看到「一班車到台北」、「轉個彎就到市中心」等廣告標語，也別高興太早，大多都是位處偏僻的蛋殼地帶，距離蛋黃區非常遠。Sway舉例，「像汐止轉個彎就到忠孝東路啊，但這個彎要轉很久；那307路的公車從新北板橋開到台北松山，就是一班車到台北，卻要坐2小時。」

現今小宅市場當道，不少建案標榜小坪數，還能擁有「2(3)+1」房的格局，讓買下的民眾竊喜賺到了。但要注意的是，可能只有主臥室為雙人房，其他次臥室放下一張單人床後，行走都有困難；為了打造多房型，還可能犧牲客廳的開窗處，或是沒有餐廳，採光差、空氣悶等問題油然而生。

格局話術部分，還有號稱「挑高機能豪宅」，挑高設計富麗堂皇，恐怖的是，可能在無意間買下違建宅。Sway提醒，要挑高就要做夾層，為了挑空還可能外推，這些不僅涉違章建築，夾層高度若沒有精確計算，甚至連站都不能站直，居住品質大受影響。

至於價錢方面，想買房卻沒預算，這時建商一說「首付20萬元輕鬆入住」，聽起來金錢負擔小了許多，不少人便紛紛掏錢。但萬萬想不到，這其實是建商的「吸毒手法」，Sway表示，民眾買房前，要先考慮後續的資金來源，因不足的款項以信貸或建商無息貸等方式補足，再加上利息，還款壓力反而倍增，一點都不輕鬆。

也有建商強調「自備XX萬，獲利OO%」，甚至大言不慚地保證獲利一年，事實上，撇除投資報酬率，建商早已將獲利加到房價裡，不過是再還回去罷了。例如「自備50萬，保證一年獲利25%」，假設房子底價800萬元，建商肯定賣850萬元，一年後建商只要拿出12萬5000元，不僅成功賣出房子，還小賺一筆。

除了以上常見的建商廣告話術外，隨著空汙議題延燒，建商看準商機，如台中市就有許多新建案標榜本身有空氣過濾系統。對此，Sway狠狠打臉「根本沒有，買一台空氣清淨機就好啦！」一般來說，裝設空氣過濾系統，住戶電費可能多一倍，而過濾PM2.5的紗窗則得經常更換，耗材又燒錢。

Sway也指出，無論是國中、小，甚至是大學，掛上學區就會拉抬房價，但現今少子化問題嚴重，幾乎都不用設籍，甚至可以誇區讀到理想學校。若想買房出租學生套房，可能得面臨租不掉、空置一學期的風險，得不償失。

建商話術百百種，民眾買房還得擔心掉入廣告陷阱，公平交易委員會副主委彭紹瑾表示，常見的不實廣告包括使用分區不符、施工圖不符、面積及地點不符等，民眾可以檢附建商廣告、交易紀錄等資料，並詳述交易經過，便可逕行檢舉，依《公平交易法》第42條，違者得處5萬元以上、2500萬元以下罰鍰，若不改正，則按次處10萬元以上、5000萬元以下罰鍰。（蘋果地產熊培瑄／台北報導 / 2019.10.11）