工商時報記者顏瑞田／高雄報導／2019.10.7
 

高雄房市預售案爆出歷史大量，但業者估計，市場上至少逾三成預售案沒有進行履約保證，因目前營建成本和工資大漲，預估二年後開始完工交屋，如果實力較差的中小型建商未有履約保證，恐引爆履約危機。
 

根據高雄市房屋市場調查協會的統計數據顯示，截至今年9月底，全高雄市開賣的預售案，總戶數達21,703戶，創下歷史紀錄，如果以每戶平均800萬元估算，總額將達1,736億元。

業界估計，目前在市場流通的預售案，保守估計，至少30％的建案預售，沒有遵照法令規定執行履約保證，中大型穩健的建商應無疑慮，但未依法進行履約保證、或實力較差的中小型建商，恐引爆履約危機，未來，將對消費者、建商與金融機構三輸的局面。
 

一位重量級的不動產開發公會成員對此憂心忡忡，希望金管會落實督導銀行，在對建商的土建融貸款時，要求建商遵守法令規定。

高雄地政局表示，的確有建商未對預售進行履約保證，2018年查獲違規七件，2019年前九月已查核七件，目前有履約保證的建商，絕大多數採取「不動產價金信託」模式。
 

熟悉預售作業的人士指出，如果遵守規定，建商財務報表中資產負債表的「流動合約負債」項下的「預收土地款」、「預收房屋款」，在與購屋客戶簽約之後，客戶繳交的款項，將會根據房地比例，進到銀行開設的履約保證專戶，並專款專用，償還銀行土建融貸款。
 

而建商不執行履約保證的預售案，就是抱著高度財務槓桿的操作，以錢來滾錢，「不希望購買預售屋的款項，進到信託保證專戶被凍結」，如果以一個總銷20億元的建案，至少4億元被凍結在信託保證帳戶。

特別是，現階段銷售的預售屋，已經成為市場主流，有些建商為了促銷，收取的簽約金額相當低，但面對營建成本和工資大幅飆漲的情勢之下，這些未來2年要完工交屋的預售建案，能否順利完工，將是一個大問號。
 

業界表示，營建的土方工程，每立方公尺的成本，已從一年半前的200多元，漲到500到520元，鋼筋工發包從每噸2,500元飆到4,500元，預拌混凝土每立方則上漲20到25％，達每立方公尺400元以上。
 

另一個恐怖現象是，嚴重缺工，模板工每建坪發包從6,000元飆到1萬元，「還找不到人」，甚到經常傳出承包之後，被高薪搶走的工地「棄包」現象，因此，營建成本加上工資成本，15樓以上的大樓興建成本，每坪將增加2到3萬元，並成為弱勢建商的一大考驗。

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