風傳媒 / 樂居 / 2019.9.5
 

房市好不好，不是看新聞和憑直覺，也不是誰說了算，客觀的數據指標會讓你對未來的走勢更有依據，而不會被聳動的新聞標題牽著鼻子走。
 

因此我們這一次，會教大家看一些指標，作為未來房市預估走向的依據。
 

首先要跟大家建立一個觀念，就是房價的走勢和基本面的指標，關係其實並不直接，人口老化、空屋率高、房價所得比高，這些現象已經維持超過10年了，觀察這些指標意義不大。真正會影響房價漲跌的，其實是要看資金面的指標，房貸成數、房貸利率、收租報酬率、稅制，才是觀察的重點。這也就是房市為什麼會有多空循環，就是因為資金和房子，在比賽誰比較多的一個持續循環。
 

觀察指標並不是一件很學術、非常困難的事。房價會不會下跌？其實就是看兩個方向：

第一個，屋主有沒有一定要賣房子的壓力？

第二個，想買房子的人要進場會不會很困難。

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當你是屋主，如果房屋出租的租金，高於房貸的利息，或者空置房屋的成本並不高，你會很想要賣房子嗎？沒有急賣的動機就不會有破壞性的價格。
 

反過來，如果你準備要買一間1000萬的房子，但政府規定最多只能貸款六成，你就要準備400萬，你可能拿不出這麼多錢。但如果政策放寬，貸款可以貸九成，只要準備100萬就可以，那你就會成為市場上的準買方。

所以整理一下，看幾個指標：

第一，房貸的利息，是否超過收租的租金。

第二，政府對於房屋持有是否會課重稅。

第三，股票是否大崩盤，讓很多人必須要賣房還債。

第四，政府是否限制貸款成數，讓新增的買方難以進場。
 

當以上的問題，答案都是否的情況下，房價是不太可能下跌的。完整的說法是，用國泰季報來看現在的房市，透過上面的四個指標，來確認未來的房價會不會下跌。目前的狀態是，如果這些情況沒有發生或者幅度不夠大，那麼多方的走勢會持續。
 

除了知道知道怎麼看以外，動作與準備是最重要的事情。當房價轉空訊號的時候，你會做什麼事情。房價轉多訊號出現的時候，你又會做什麼事。房市是多空循環，機會是留給準備好的人。希望我們今天談的觀念對大家有一些啟發。

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