房貸餘額創新高，房市為何不熱？（好房資料中心）

文／林奇芬 / 2019.8.6
 

房貸餘額創新高，建築貸款創新高，房貸利率接近歷史新低。資金面顯示房市熱絡，但民眾卻無感，買屋意願不強，房屋買賣移轉棟數仍在低檔。資金與房市為何呈現分歧走勢？
 

根據央行統計，至今年6月底為止，購置住宅貸款餘額7.13兆元，創下史上最高紀錄，再加上建築貸款1.95兆元，也創了新高紀錄。房地產相關放款金額高達9.08兆元，來到歷史最高紀錄。
 

在此同時，五大銀行房貸利率6月跌到1.621%，史上次低紀錄。先前房貸利率低點出現在2010年5月，利率最低1.616%，目前已經貼近最低利率水準了。
 

房地產相關貸款創新高、房貸利率歷史低點，照理來說，房市交易應該呈現熱絡景況。但事實並非如此。前一波房市高峰2006年，房屋買賣移轉棟數高達45萬棟，最低2016年買賣移轉棟數24.5萬棟。2018年雖已有微幅上揚至27.7萬棟，今年前5個月買賣棟數11.7萬棟，比去年同期成長4.6%。但整體來說，跟高點相比成交量僅6成，顯示房貸金額與房市交易冷熱有極大差距。
 

造成這個分歧現象的原因，可能有以下幾點：
 

一，房價並未出現大幅修正，民眾購買力有限。 根據內政部編制的住宅價格指數，若以2016年為100計算基礎，2018年第四季全國房價指數為100.8，表示房價過去3年呈現持平走勢。其中台北市為100.07持平，新北市102.38微幅上漲，桃園市103.82微幅上漲，高雄市100.83持平。
 

換句話說，過去三年房價並未下跌，甚至還小幅上揚。從房價所得比的角度觀察，全國為8.57倍(房價是年所得的8.57倍)，但其中台北市13.86倍、新北市11.85倍，仍然居高不下。雖然其他縣市負擔多在全國平均水準之下，但雙北民眾購屋仍然是沉重負擔。
 

二，部分房貸餘額上升，可能來自於借新還舊。 房貸餘額上升，不一定來自房屋買賣需求，可能來自於房屋資產活化的運用。由於房貸利率極低，近年很流行「借房貸去投資理財」的操作。例如，投資高收益債券利息收入可達6%，借房貸利率不到2%，借房貸去投資可以賺4%利差，這樣的操作，吸引很多房貸已經還完的中年族群，重新把房貸借出來運用。因此房貸餘額上升，可能一部分來自於投資理財需求，而非購屋需求。
 

三，低利率，景氣不確定風險升高。 目前全球再次吹起降息風，聯準會近10年來首度降息，歐洲央行也可能在下半年重啟QE寬鬆政策，另外，韓國、印尼、印度…等國家都開始降息。台灣央行利率已經連續12季維持利率不動，預估9月會議也不會調整，仍維持在低利率水準。
 

全球降息風，顯示對未來景氣擔憂升高，包括中美貿易戰、英國脫歐風險、中東地緣政治風險等，市場風險意識大增，資金逃離股市，躲進債市，但因為通膨率仍低，資金流入房市的需求也不高。雖然台灣利率水準極低，央行再降息空間也不大，但價格盤整、流動性低的房地產，不會是資金避風港。
 

因此，我們雖然看到房貸餘額創新高，業者建築融資創新高，但要說房市迎來春天，可能是太過樂觀的看法。

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