告別房地產暴富的時代（好房資料中心）

文／胡偉良／2019.8.1
 

首先，我先表明，我本身是一個線上的房地產業者（經營者），這一年多來寫過很多房地產的相關文章，雖是苦口婆心，但是良藥苦口，總有很多人會因為我的業者身分偏頗看待，認為那些是為了「作多」。
 

過去二十年的房地產的確是「造富」最多的行業，但不可否認它也是製造「泡沫」最多的行業。在矇眼狂奔了這麼多年後，台灣的房市之火還能延續嗎？
 

我看到的事實是，不可能了！一方面政府已經制定了箝制炒房的各種稅制，阻止房地產肆無忌憚的再炒作下去。因為房地產對資金的吸附能力太強，而且如今房市投機炒作成分太高，不勞而獲思想滋生、蔓延，若繼續按照這種路徑發展下去，整個金融大局都難言安穩，更遑論「居住正義」。炒房不僅不會對經濟發展有拉動作用，還會有負向擠壓效應；另一方面，經歷了2003年以來房市大幅度上漲之後，台灣幾個主要城市的房價已經嚴重虛高，和民眾收入完全脫軌，台北市「房價所得比」更一舉從7躍升到15的歷史高峰，一般民眾對高房價怨聲載道，房價繼續上漲不利於社會穩定。
 

囤房稅、房地合一、實價登錄，對於打擊投資炒作，回歸住房居住屬性確實有用，有助於解決剛需自住的居住問題，也算是讓房地產回歸「居住正義」屬性的「長效」機制。
 

但是很多人還是依然沈醉在房地產仲介、「專家」編造的“房價永遠會上漲” 這樣的夢境裡。事實上，這幾年下來，房地產市場其實已經徹底變天了，縱然被稱為房價“永遠不會跌”的台北市房産也不例外，自2014年底至今，房價平均下跌了15%；其他城市更慘，尤其一些人口外流嚴重的城市，房價搖搖欲墜，炒房投機客正在四竄逃離。
 

筆者深深以為，房地產不能被捧得太高，國家崛起是靠實體製造業，靠高科技產業。沒有實體經濟做後盾，房地產的單向發展是虛無、沒有基礎的，而且容易產生經濟泡沫、房地產泡沫，未來經濟高質量發展不能再單單依賴房地產了，「今日的台灣房地產只能用來救急，而不應該用來救窮。」也就是說房地產可以用來調節經濟，但卻無法改變産業結構和經濟的基本面。從長遠來看，一個平穩健康的房地產市場才是有益於社會安定、民生幸福和產業發展的，而不是一個如脫韁野馬般快速奔跑，不知何時就會摔得粉身碎骨的投機市場。
 

當人口、金融和經濟等基本面決定了未來房市盛宴難再複製，房價下跌大局已定，過去很多曾經不顧一切，瘋狂看多的所謂專家、名嘴，也順勢改口了，他們的改口其實也說明房市盛宴的即將結束。
 

當前的臺灣房地產已經進入了十字路口，不能隨便亂買了。 為什麼這麼說呢？

物管人員(含總幹事.有台北場和台中場)精進班.又來了！！
 

首先，借鏡他山之石的日本房地產，日本經歷的老齡化、少子化所導致的房市泡沫值得我們認真研究及反思（房價真的不是只漲不跌的）；其次，購買力決定房價，這些年來，我們的購買力不見成長，在經濟不振的情況下，房價早已超過一般民眾所能負擔，在所得未見大幅成長的情況下，未來房價勢將難漲；再者，一些豪宅都跌價了，「榜樣力量」不再；第四，目前台灣家庭的債務負擔率超過50%的國際警戒線，約佔GDP 的86%，居全亞洲第二，且其中有6成以上係用以購買不動產；同時居民債務已達可支配所得的95%，居全亞洲第一。在民眾普遍有房的情況下，未來幾乎不存在著買房後躺著就可以賺錢的可能性了；第五，房市稅制嚴苛，政策的約束將使得處於歷史中長期頂部的房市更快地向下調整，「房價只漲不跌」的信念不復存在。
 

很多人總是喜歡拿過去的經驗來談未來趨勢，不知變通的陷入“過去經驗主義”會造成誤判，並因此釀成大禍、付出代價。在過去的20年裡，投資房地產之所以能夠賺錢，不是因為投資者有多麼偉大的投資理念和投資訣竅，而是因為搭上一部快速上行的電梯。華人的房屋情節、容積率實施後房屋品質提升、房地產的景氣循環週期，引發了龐大的需求，加上此期間的政府「利多」措施，和人為炒作使得房地產成為最賺錢的行業。
 

但時至今日，這些基本面都已經發生了重大變化，說得再直白點就是，人口、稅制、和所得這些基本面已經不足以支撐高高在上的房價。非但如此，有些城市因為人口流失、產業萎縮、需求耗盡等原因，過去幾年漲了很多的房價還要面臨回調的命運。很多人或許不想看到這種結局，但這就是不可阻擋的趨勢。
 

未來的房市還能投資嗎？機會一直都有，因為房地產本身就兼具居住和投資屬性，但需要明確說明的是；房地產市場的門檻和技術要求會越來越高，能賺到錢的只可能是極少數人，大多數跟風族如果依然不聽勸誡繼續往裡衝，我敢斷言，最後的下場不會太美好。 房市暴富的美夢確實該醒醒了！

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