圖：本報系資料照片

工商時報 / 莊志成 / 2019.6.21
 

市場購屋需求沒有大幅增加，但市場供給量卻有爆量危機
 

2016年房地合一新制上路，讓當年度全台交易量僅剩24.5萬棟，創史上新低紀錄，讓不少建商、屋主認清事實，願意讓價求售，降價效應促使自住買盤出籠，推升2017年交易量增至26.6萬棟，近三年全台房市交易量逐年增加，但增幅已明顯收斂。觀察今年1-4月全台建物買賣移轉棟數較2018年成長4.3%，較前兩年的年增率已明顯趨緩，顯示買氣有鈍化跡象。
 

此外，根據建物繼承移轉量與買賣移轉量的比值來觀察，說明，2009年、2010年繼承移轉與買賣移轉比值約為9%，不過隨房市由高點向下修正，買賣移轉量減少，但繼承移轉量卻逐年攀升，近兩年買賣移轉與繼承移轉的比值已增至20%左右，也就是說每5筆買賣移轉同時也會出現1筆繼承移轉登記，繼承與買賣移轉比值大增，可能與老年化與房市復甦動能趨緩有關，加上少子化趨勢下，部分民眾「等房」取代買房，這也代表購屋需求可能有減少的可能，值得持續關注。
 

市場購屋需求沒有大幅增加，但市場供給量卻有爆量危機，內政部統計屋齡在5年內、維持第一次登記且有銷售可能的餘屋發現，2011-2018年全台新建餘屋量逐年攀升，2011年全台餘屋量僅21247戶，之後逐年增加，2013年以更以年增兩成以上的速度成長，到2016年穩定，但2018年第二季仍有8.01萬戶，是九年來最高待售水位，其中，新北與桃園超過1.2萬戶最多，高雄餘屋量也超過1.1戶大關，若與家戶比一同觀察，新北、桃園、新竹市場賣壓最為沉重。若從使照量觀察，今年1-4月全台使照量2.9萬戶，創三年來新高，較2018年成長4%，顯示目前市場新增供給量不小；補充，從代表未來二至三年的建照核發戶數來看，全台今年1-4月建照4.5萬戶，創五年來新高，幾乎追平十年高點，較2018年成長24%，預估2021-2022年新增供給恐爆量。
 

餘屋是目前已存在市場的供給，而使照量則是今年新增供給，若以銷售率50%來計算未賣完、未交屋而釋出市場的新增供給，再加上建照為未來二至三年的新增供給，三者合計，全台目前與未來新增供給達14萬戶，全台房市出現超額供給，賣壓恐破表，其中，桃園、新竹、台中家戶占比高，賣壓最重，未來恐陷價格競爭，必須留意。
 

目前市場仍以自住買盤為主力，今年以來市場買氣雖有小幅回升，卻還不算熱絡，而中美貿易戰後續發展詭譎難測，下半年還有總統大選干擾，市場觀望氣氛恐轉濃，交易量欲大不易，加上高齡化、少子化趨勢日益明顯，繼承「等房」成為部分民眾擁房的途徑，購屋需求難放大，但市場供給卻暴增，房市恐出現供需失衡現象，威脅房市健康，房市現紅色警戒，不可不慎。
 

莊志成

◎現職
永慶房產集團加盟事業處 總經理

◎經歷
永慶房產集團加盟事業處 執行副總經理
永慶房產集團加盟事業處 南區業務部副總
永慶房產集團加盟事業處 中區業務協理
永慶房產集團加盟事業處 竹苗區業務副理
永慶房屋店長、經紀人

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