圖：本報資料照
 

工商時報 / 顏炳立 / 2019.4.15
 

房地產市場有景氣、高峰、衰退、蕭條、落底，每一階段的循環時間都不一定，很難估計，對投資市場而言，當該賣沒有賣，當該買沒有買，就成為投資的最大遺憾，時機過後，房價殘值所剩無幾，豬已不在風口，上不了樹，僅能備糧等風再起！
 

市場歷經四不一沒有：不甘、不捨、不願、不賣及沒有買氣，最近常碰到朋友及民眾在問其房子是否要賣？及是否可以買房？只是，想賣房的人都已錯失三、四年的時間了，且清一色都是在高檔接到之大坪數高單價產品，亦即蛋白區產品裡的蛋黃價格，大直、內湖、南港、士林、北投，這些外圍區域，每戶幾乎都是上億，現在卻修正了二、三成，想賣都賣不掉，沒有買家青睞，因為市中心七、八千萬也可買到很好的房子。當價格相同時，效用高的優先被選擇，當效用一樣時，價格低的優先被選擇，這是市場的替代與空間的觀念，不斷上演著！
 

第一季結束了，市場不斷傳出爆量利多，看到報紙新聞表示市場已經觸底反彈、自用投資買家樂觀期待，但市場卻呈現了美麗與哀愁，房市依預測，今年應該是放量的一年，應該讓量出來就好，千萬別高喊要漲價，揠苗助長會把房地產市場玩死！報紙一直談論些似是而非讓人摸不著頭緒的言論，預售屋賣得好，新成屋就要喊漲，殊不知預售屋若是賣新成屋的價格，新成屋就倒了，新成屋回頭賣到中古屋的價格，中古屋就掛了，市場上怎會有中古屋在熱了的傳言？無疑在欺騙消費大眾，但經過了三、四年下來，大家都清醒了很多！
 

市場上呈現的是個案各自表現精彩，量是代表市場的熱度，價是代表市場價格追價的力道，『看淡出、看好進』互相在拉拔，市場的價格存在著溫和的破壞，與美麗的期待，預售價格破壞，取量、買到沒出變成新成屋傷更重，價不降、量不出、量不出、不見底！Q1市場原本就令人充滿期待，但結果卻是令人失望。
 

不動產的價格若調整的夠快，就可以存活，因為三年前買到的價格，現在回頭看只會嚇出一身冷汗，即便存著四不一沒有又如何？建商已經可以忍受市場去化慢的事實，因為堅持只為賣到過去價格，即便已經是面臨市場變冷的殘酷事實，然而，蛋白區的房價還在從過去蛋黃區的價格修正中。擔心的是盤整過後，剛性的需求買盤逐漸滿足了，當購買力再向下探底時，是否買氣會再下、房價會再下降，真是令人對未來一年市場擔憂。
 

不景氣的情況下，過去的量沒有去化完畢，幾千億的量還在到處亂竄，重稅制度已讓投資市場掛了，錢進來，貨沒有出去，如何發大財？趨勢是市場最偉大的力量，所以未來市場應該觀勢、觀量、觀價格，既然無法燎原，不要嚐到一點點量增的甜頭就想把價格喊高，想要『鯽仔魚釣大呆（鮐）』！ 市場別自我膨脹，忘了我是誰，自我感覺良好！
 

Q1商用市場依舊是，大魚不追餌，不咬餌，是餌的問題！ 中魚咬餌不追餌，是價格的問題！ 小魚不追也不咬餌，是市場與能力的問題！這些大、中、小魚在市場上代表的是剛性需求，自用型、商用的，即使是市場熱絡也很難賣，中間價位的，若價格沒有修正到心坎裡也難賣，剛性需求的案子也許還可用總價掩蓋單價，用總價市場尋求去化。但大面積產品不對，環境不對，地點不對，時機不對，是該自我了斷了！
 

整個市場剛性買盤及豪宅，分配著市場交易量九一比，今年若能順勢放量就是真落底了，商用市場依舊存在著需求大過供給，看市、看價、看量、看報酬率，找機會，工業土地市場熱度，次級地段熱過主要城市，仍不看淡，而土地市場在蛋黃及蛋白區標風再起，買盤有『補庫存』的心理作用，預計土地市場將再熱銷一年。
 

希望微溫落底的市場能放量，讓房市明天真的會更好，讓大家的期待成真！

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