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【高招？】透天厝賣2萬元實價註記「孫子願意照顧阿公阿媽」

交易明細備註「孫子願意照顧阿公阿媽」。翻攝內政部實價登錄網頁

【蘋果地產葉家銘、唐家儀╱綜合報導/2019.2.23】所謂「百善孝為先」，高雄卻有房屋交易總價僅2萬元，並在實價登錄資訊的交易明細上表示為親友交易，還標註「孫子願意照顧阿公阿媽」，顯得相當特殊。專家判斷，此應為「假買賣真贈與」，特別標示的說明則是提醒獲得該屋的子孫要記得照顧祖父母的承諾。

特殊條件契約書載明

台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維指出，為讓民眾方便理解區段房價高低與交易真實性，實價登錄備註欄的特殊交易，可依實際狀況勾選，欄位的「其他」也可填寫特殊交易的原因與內容，猜測標註「孫子願意照顧阿公阿媽」，應是提醒取得該屋的孫子，在長輩將房子過戶給他後，要記得當時承諾「照顧阿公阿媽。」

但永然聯合法律事務所主任律師吳任偉表示，在實價登錄備註欄中寫下交易條件，其效力不等同載明於房屋買賣契約中，倘若未來祖孫發生爭執，想以此做為依據返還房屋，效力仍有待探討，且至今實務判決鮮少有相關案例，故建議買賣房屋如有特殊條件，仍應在買賣契約書中載明。

低於市價恐被視贈與

誠揚聯合法律事務所地政士楊政農也認為，在備註欄記載的用意，通常是要留下證據，但在實價登錄上即便是二等親，仍屬交易行為，彼此為對價關係，是否能依有沒有孝順來討回房屋有一定難度。

查詢實價資訊中同路段的住宅交易，相同坪數戶別的成交總價為200萬元、300萬元，換言之，該孫子以2萬元、市價的1%獲得房子。律師蔡志雄分析，可能是「假買賣真贈與」，因為買賣只須付契稅、交易稅，若是贈與，得另付贈與稅，藉此備註，可能來規避國稅局認定為贈與行為，不過國稅局通常會查一般房屋交易買賣有無實際金融交易憑證，惟此例價格遠低於市價，仍得看國稅局認定。

律師朱芳儀指出，通常親屬間買賣會將價格定在高於公告現值、但低於市價才較合理，然此案例成交價遠低於市價，易被視為贈與行為，若未來發生紛爭，在法律上可能會被認定為通謀虛偽行為，可視為買賣契約無效，並視同贈與行為，「這案例其實有點多此一舉，該物件評定現值可能價值低於220萬元贈與免稅額，其實只要透過贈與方式將房產贈與給孫子即可，應該也課不到贈與稅。」

可提告要求付扶養費

至於長輩將房產過戶給子女，卻發現子女不孝，該如何自保？蔡志雄表示，若房產採贈與方式，子女不履行約定時，可要求撤銷贈與；若為買賣，雖無法將過戶房子要回來，但可另外提告，要求子女付扶養費。

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