「有能力的人不投資買房、想買房的人卻沒有能力」，「賣方要賣高、買方想買低」。（攝影／黃威彬）
信傳媒 台灣銀行家 / 2019.1.17
從2013年起，戴德梁行總經理顏炳立每年都會為台灣房市選定一首主題曲，來代表房地產景氣，2018年的代表歌曲為《雨夜花》。
2013年是台灣房地產的轉折點，可以從房地產的高價、量大與放量3大指標，顯示高點已經結束並逐步下探盤整。戴德梁行總經理顏炳立解釋，當看到各類產品高價爆量，代表市場結束，如2013∼2014年農地爆量，緊接著是2014∼2015年的豪宅爆量，2016到2017年則是工業用地爆量，當各類產品都已追高放量，顯示市場將劃上休止符，緊接著就是進入寒冬。
因此從2013年起，每年他都會為台灣房市選定一首主題曲來描述市場概述，從〈無言花〉、〈可憐戀花再會吧〉、〈悲情的城市〉、〈你著忍耐〉到2017年的〈心事誰人知〉，首首都代表房地產盤勢的蕭條。
房價如同〈雨夜花〉歌詞，花謝落土不再回
在2016年底，他即以〈心事誰人知〉這首歌來形容2017年的房市，預測會有價不降、量不出、不見底的慘況。不管是蛋黃、蛋白、蛋殼區都還會有更低價，持續用價格破壞換成交量。
2017年底，他提出以〈雨夜花〉作為主題曲，意味著價格不再回來，預測這就是2018年房地產的重點。以歌詞「雨夜花，雨夜花，受風雨吹落地。無人看見，每日怨嗟，花謝落土不再回。」來說明2018年房價不會再回頭，以及市場交易冷清和房仲業者的無奈。他並提出12字箴言預期2018年的房市，即「利會再讓、價會再降、量會再縮」。簡單來說，就是市場回不去了，千萬別跟下跌的房市談戀愛。
近年來房地產成交量大幅萎縮，交易量是市場反轉的重點。「年交易量沒有超過40萬，房價都不會止跌回升。」顏炳立強調，量是價的先行指標，沒有量，顯示價格還沒有得到買賣雙方的認可。以2016年為例，土地成交量只有新台幣800多億元，相較2015年的1,400多億元，萎縮約4成；商用不動產市場也才500多億元，比起前一年少了200多億元。再以房屋交易量來說，2016年房屋買賣移轉棟數創下歷史新低的24.5萬棟，年減16.1%。2017年直到11月底，房屋交易量約25萬，全年預估約僅27萬交易量，比2016年量微增10%！
2019年有機會落底，再4年盤整或見曙光
從以上數字，可見國內房產市場目前仍沒落底，預估還會持續2年緩跌，到2019年才可能落底，之後再進行4年盤整，預估得至2022年以後，才可能止跌回升。2017年交易量有上漲，主要是前幾年推預售變成新成屋與中古屋的餘屋，因此不容易立刻突破30萬交易量，市況不佳，未來推案更少，量較為真實。以年交易量30萬棟為基礎點，30萬到40萬交易量為盤整期，預估要4年量能才可能回到40萬棟以上，此時或可看到房價上漲的曙光。
「現在房市可以用『四不一沒有』來形容。」顏炳立說，所謂「四不」就是不甘、不願、不捨、不賣；然後「一沒有」就是沒有買氣。要刺激交易量，房地產業者必須要讓利，讓買方與賣方有一個價格的交集點，對買方來說，目前房價仍屬高點。重點必須擺在開發商，當新推案預售屋先行讓利，進行價格破壞後，才可能影響新成屋與中古屋進一步讓利，當價格跌到買方認為的合理價，才可能促成交易。舉例來說，正常市場而言，假如預售屋目前一坪50萬元，新成屋一坪只能賣40萬元，而中古屋就只有一坪30萬元。但當預售屋降到與新成屋一樣一坪40萬元後，新成屋為了求售只能降價，如此一來，也會進一步連環帶動中古屋讓利取量。
蛋黃蛋白區房價續降，買賣才有交集
針對一般住宅市場，目前蛋黃區房價下跌幅度約2成，當跌到3成時，才有可能得到買方的價格認同，並具有投資報酬效益，從自住轉而買來投資出租。至於蛋白區目前下跌幅度是3成，必須再跌個1成，才會有交易量。
至於商用不動產市場部分，在供給不多，需求更少的情況下，交易量持續走弱。尤其是政府對房屋稅與地價稅方面的課徵，對新成屋追溯增稅，難靠調漲租金來彌補稅賦成本，也影響商用不動產的投資報酬率。根據戴德梁行統計，2017年市場交易金額前3季累計商用不動產僅約410億元，土地市場則約815億元，預估全年累計交易金額可能再創新低。由於近年來台灣房市低迷，在新興國家高報酬的誘因下，使得國人趨之若鶩投資海外不動產。
對此，顏炳立認為，除非投資者熟悉當地法令、稅制，或者在海外開設公司，以及能取得該地銀行較優惠的貸款利息等因素，否則光是匯率、利率波動，就可能吃掉投資報酬率。除了新興國家外，日本不動產也備受國內投資人的青睞。但根據野村總合研究所預測，日本到了2033年空屋將達2,167萬戶，空屋率達30.4％。在少子化的情況下，若在日本購屋投資，未來要租給誰，尤其是日本購屋後的管理費等維持成本高，即便是新屋，在轉手前就必須先折舊好幾成，投資時也應該將這些因素考慮進去。
根據我國行政院人口普查，在2010年時，空屋已達155萬戶，逼近2成，有的地方甚至達3成，2016年台灣出生率1.07%為全球最低。相較於日本，台灣的少子化與高空屋率不遑多讓。
顏炳立認為，台灣房市目前面臨的是，「有能力的人不投資買房、想買房的人卻沒有能力」，以及「賣方要賣高、買方想買低」的兩大窘境。在少子化的情況下，對「林青峽加新五淡」（林口、青埔、三峽、新莊、五股、淡水）」的蛋白與蛋殼區會有影響，除非降價降到讓人有感，否則很難受到青睞；但少子化對市中心與交通便捷的蛋黃區不太會有影響。
不登記不計價新政策，對房市沒影響
2018年1月1日起，新建物申請建造執照，不分預售屋、成屋的「屋簷」、「雨遮」都不登記、不計價，對於建商可能為此提高房價。顏炳立認為，目前買方對於房價已經不買單，若還將屋簷和雨遮的成本轉嫁到單價上，無疑是雪上加霜，原本預售屋一坪50萬元已經賣不掉了，建商還想把成本轉嫁變成一坪55萬元，買方根本理都不理你。
「這項法令對於仍處於價跌階段的市場毫無影響。」顏炳立建議，不管買方還是賣方都應該要與市場趨勢為友，聰明投資客要先掌握趨勢再行動，在下跌的趨勢中，今天以為買到低點，但回頭一看卻是相對的高點。賣方要捨得讓利，因為今天不賣，明天會更難賣。唯有讓利，用價格破壞帶動買氣以增加量能，房市才能盡速落底盤整再起。
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