遠見雜誌 林讓均 / 2019.1.11
台灣房地產自2014年回檔以來，房價已向下修正四年多，究竟落底了沒？買賣雙方應該如何出手？2019年的房地產該怎麼看趨勢？
曾經在2013年開出第一槍，喊出看壞房市的戴德梁行總經理顏炳立，元月9日公開發表對台灣房地產的新年展望，定調2019年是「認虧保命、壯士斷腕」的一年，屬於「撐與殺」的盤，如果口袋不深、撐不了，與其等待不如讓利、換錢出場。
這位房市鐵嘴再度說得斬釘截鐵，投資人卻感得奇怪，因為2018年底，「不動產仲介經紀商業同業公會全聯會」不是才選定「亮」作為代表字？不是才說國內外的紛擾將沉澱、「拚經濟」主軸將為台灣房地產界帶來新契機。
回顧2018年，其實台灣房地產還真的回溫了。
首先，房地產投資交易量回到2012年以來高點，全年交易額996億元，比2017年躍升1.4倍。再看土地交易量，2018年整體交易量達到1780億元，創下近六年新高，更較2017年度增長44％。第三，在住宅交易量能方面，房市的三大指標齊揚，包括2018年全年建照樓地板面積預估年增24％、使用執照樓地板年增7％、買賣移轉棟數也預估年增5％。
「建照、使照齊揚，表示開發商願意正面迎戰房市去化壓力，積極布局的態度顯示看好房市未來動能！」戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，在2018年的十大土地交易中，住商類土地占了十大成交總額的92％，若以全年度土地交易總額為基準，住商類土地也占了77％。
那為何顏炳立說，2019年仍是「等風」的盤？他解釋，目前房市「想賣的賣不掉，想買的買不到」，所以沒有量，「房市死死昏昏去」（台語），主要癥結是買賣雙方對價格沒有共識。
顏炳立呼籲，賣方不要再「任性」，應該要「認命」，好好評估認賠停損的可能性。目前市場以剛性需求的自住盤為主，價格若持續僵持不下，自住客買不起，房市自然就沒有量，現在是大量亟需解套的籌碼，在等待有限的自用型資金，「一切還是要看『價格』，只有賣方認命了，2019年房市才有『放量落底』的機會！」。
至於包租公／婆最關心的投資行情，「有人說『投資潮來了』，這個聽聽就好，台灣根本不是投資的盤啊！」顏炳立說，有人問他去買店面賺租金好不好，他直接叫人家去存美金定存，「現在美金定存有3.45％，甚至上看4％，打掛一票包租公了！」現在租金報酬率普遍只約2％，投報率根本不具吸引力。
終歸一句，「台灣是貓的市場，怎麼會有老虎的價格！」顏炳立表示，2016年他就說蛋黃區至少下修兩成、蛋白區下修三成，現在沒降到位的，還要持續降。像台北中山北路賣到一坪180萬元以上，還有新板特區一坪賣到90萬、含車位總價要價兩億，這都不對，這些都屬於蛋白區，「Hermes不會在士林夜市買得到」，對於上述物件的買家，他只有「祝福和祈禱」。
每年初，顏炳立都會為當年房市選一個主題曲，前幾年選過「無言花」「可憐戀花再會吧」「悲情城市」「你著忍耐」等曲，今年則大推「港都戀歌」，看似呼應高雄新市場韓國瑜的高人氣，但顏炳立仍提醒「韓流，只是煙火不是柴火，不會燎原！」。
「淒涼命運最無情，害阮袂凍見光明～」他順口哼了歌，隨後解釋韓流效應雖然可能帶來房地產買氣，但頂多衝衝量，不太可能撐高價格，目前南部還是以三房的自住房型為大宗。
至於之前韓國瑜拋出的「陸資買房」議題，他以妙喻打臉：「這就好像公司的櫃台小姐要我發10個月年終獎金，我只能對她說『等妳當老闆再說！』，」顏炳立表示，陸資來台買房的「五四三政策」有必要堅守，要不然陸資一進來，台灣就慘了，「如果屏東一坪衝到100萬，台灣老百姓怎麼辦？要去住蘭嶼、綠島嗎？」。
台灣房地產動能的確回溫，但不管是受惠於台商回流的商辦、工業廠房，或是一般房市，目前都以自用型資金為主。顏炳立評估2019的房屋移轉棟數應該維持平盤、大約27～28萬棟，離10年均量的33萬棟還有距離，而必須要上到35萬棟以上，才算是有投資盤的空間。
顏炳立這位房市鐵嘴在年初的三個提醒：「賣方認命」「少碰投資」「勿把煙火當柴火」，可說也是2019「認虧年」的保命之道，值得有志於房市交易者參考。
本文轉載自遠見雜誌
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