永慶房產集團業務總經理葉凌棋。（記者廖振堯攝）
只要央行升息3碼，我認為，房貸族就受不了了。在10幾年來，台灣都處於低利率房貸，根據我們調查，8成的買賣雙方能忍受升息的極限就只有3碼。
從最近的數據顯示，未來房市賣壓會一直「釋放」，如2017年第4季內政部發佈的全台灣新建餘屋，還沒賣出去的就有7.5萬戶，此外，今年1到7月，全台新增的使用執照量是10年來最大，建照量應該是10年來第4高，所以未來的供給量、和現在庫存中的待售物件，其實持續累積中。
另銀行擔憂壞帳可能會逐步引爆問題，主要是因為他們掌握2個數字，一是「寬限期」，它（銀行）有多少房子在銀行裡面即將到期，甚至是延展，因為它知道他可能付不出來，且知道明、後年是顯現這些房東拋售壓力的可能時間點。
二是它也掌握到建商的土建融，銀行知道上游建商還有多少存貨、然後準備要推出，因建商要推出之前，一定會跟銀行辦理土建融、信託，所以銀行會知道源頭有多少水要放下來，也知道現在水庫已經有多少滿水位，從這些數據來看，我認為後續「賣壓」應該會再持續釋放。
但不會出現大幅修正，因為這幾年央行還是持續以低利率維持住市場，目前房貸利率還在1-2%多的水準，讓目前房價處於緩跌、平盤整理的階段。
不過，我認為，只要央行升息3碼，房貸族就受不了了。其實3碼很快，美國已經加了那麼多碼，台灣都還沒反應，這也蓄積台灣未來不得不升的壓力，但以總體經濟來看，它（央行）又不太敢升，它怕明年美中貿易戰又影響到台灣的出口、內需又不夠強，這也是它現在面臨最大的壓力，升也不是，不升也不是，不過，從產業經濟的角度來看，其實是需要合理的升息。
如果央行一旦升息，升息的開始其實就是「心理狀態、購買預期、銷售預期」的改變，因為大家知道升不會只升1次。
我們調查過，8成的買賣雙方能忍受的升息極限就是3碼，為什麼？因為十年來都處在1-2%低利房貸，並未經歷過8-9%甚至13%的高利房貸，對房貸的承受度與風險意識都很低。
尤其是2000年後，現在約40歲的人，其實對房地產都「沒有風險意識」，他們不曾看過什麼叫房地產大幅修正，而修正之後銀行產生的金融危機有多大、需要AMC（資產管理基金）進來幫忙的狀況。
假設真的升息3碼，是否會引爆比前1波更大的房市風暴？我認為，「不會」，因為當年的風暴，有金融因素，也有台商、台灣產業外移，加上薪資都不高，那段時間利率其實都持續在5%以上，且維持很長一段時間，也就是說我1年沒賣掉，那我的成本就是高於5%，因此，「利率」就是賣壓的主要因素。
若央行真的升息3碼，確實買方的購買力可能會衰減，賣方會加強售屋意願，但利率跟以前比仍然很低，以目前的利率加3碼，也不過約2.3-2.5％，在台灣經濟史上仍然算是低利率階段。
（自由財經 總策畫／歐祥義；採訪整理／記者高佳菁、廖振堯、李盷蓁）
『社區經營必備的二本著作』：
● 仗議執言
● 驚爆台灣議事醜聞
● 再爆台灣議事亂象(預約搶先看)
如想要及時接受到「我愛社區」的好文章分享， 趕快來「我愛社區」 按讚
吧！
更多精彩文章
● 政府出招二種人急脫手 竹北房價1字頭遍地開花
● 全台五大賣壓區(台中三屯區.桃園二區) 賠售屋是其他區的32.7倍
● 內湖房價「拖油瓶」有錢人也看走眼
● 夭壽便宜！高雄透天厝才賣65萬 居民曝恐怖真相
● 公設爛 建商竟嗆「管委會成立才有資格談」怎辦？
