攝影／王明鈞

撰文徐珍翔 / 信傳媒 / 2018.4.10
 

2018年開春，北市商辦市場也迎來春燕，依據信義全球資產最新統計，第一季平均售價微幅回升至83.6萬元，租金資本化率（收益率）也小幅修正至2.44％，買賣市場擺脫前幾季的疲軟，出現觸底反彈現象。
 

價格收斂是房市落底信號
 

從產品來看，交易較頻繁的A級、B級辦公室，售價分別上漲至89.6萬及72.8萬元，顯示在買氣回溫之下，價格漸漸止跌反漲；若觀察個別商圈，站前西門商圈、松江南京商圈的售價增幅較明顯，分別來到70.5萬及80.4萬元水準，其餘商圈則多持平，僅南京四五段商圈售價下跌至73.1萬元。
 

內科廠辦部分，平均售價仍維持在50.8萬元，但其中各商圈的表現大不相同，比方說，西湖段商圈售價已止跌回升，舊宗段售價則是持續下跌。值得一提的是，在售價持平的狀況下，內湖廠辦的平均租金每坪略升至1154元水準，可見租賃市場表現優於買賣市場，整體租金資本化率2.72％則較前一季微幅上升。
 

對此，信義全球資產經理王維宏分析，從交易量連續幾季的回升，到價格的收斂，不難看出房市落底的信號，若考量總體經濟表現穩健，商用不動產需求可望穩定成長；另一方面，對照政府的土地標售情況，建商及大型法人的投資意願明顯增加，也是呼應了房地產景氣回溫的看法。
 

整體而言，王維宏認為，價格走勢已經從原本的「修正」轉向「持平」，甚至開始「反彈」，平均租金資本化率自2014年中後，也罕見地出現明顯回檔（售價與資本化率呈現負相關），下修至2.44％，整體則落在2.32％到2.78％的區間。
 

整體空置率微升、多數商圈收斂，需求仍強
 

若觀察租賃市場，他指出，年初雖有南山廣場及國泰民生建國大樓兩棟指標性大樓完工釋出，但由於預租狀況熱絡，加上其他大樓去化穩定，因此平均空置率僅小幅上升至6.65％，並未超過8.8％的長期平均水準，屬於健康偏緊俏的狀況，此外，考量去化的情況，多數商圈空置率也呈現收斂，可見使用需求依然強勁。
 

從各商圈來看，僅有信義計畫區的空置率超過雙位數，來到11.36％，次高的為復興南京商圈，平均空置率為8.93％，其餘商圈空置率都低於平均值。
 

租金上，2018年第一季平均租金每坪為2167元，較前季明顯上升，王維宏解釋，主要是新大樓的等級及訂價水平較高，帶動部份商圈租金上調，信義世貿商圈租金來到2955元的新高，與南京四五段商圈的1551元相比，已是兩倍左右的水準。
 

西湖段租金上升至1299元，優於內科整體平均的1154元，空置率也下修至1.08％，堪稱一枝獨秀。相較之下，舊宗段近期表現走弱，呈現售價及租金雙降的現象，空置率回升至7.89％。文德段則表現平穩，租金與售價變化都不大。

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