由 Storm Media Group 提供 / （圖/取自實價登錄網站）
常聽到大家在喊「房價好高」、「都是炒房害的」，那你知道房價，到底是怎麼「炒」的嗎？除了捷運通過、都市規劃、生活機能等外在因素改變，人為的「炒作」，或許也是房價節節高升的重要原因。
日前在PTT房市（home-sale）板有鄉民分享「炒房手法」引發網友熱議，讓人不禁懷疑房價居高不下，是否就是被投資客用這些招數「炒起來」的？
投資客的4大炒房術
其中網友揭露，人為刻意地炒高房價，其實有跡可循。如果只是買了等它價格自然變高在賣掉，只能叫「置產」，自己從中作梗讓價格上揚才是「炒房」，目前以這4種手法最常見：
1.簽AB約
在房屋成交時簽兩份合約，一份是實際成交價格的真合約，一份是價格較高的灌水假合約，而這份假合約不但可在實價登錄上記錄較高的價格，讓房市行情水漲船高，也可用較高的假成交價來向銀行超貸。
2.爛屋改裝
將屋況較差的房子重新裝潢，再墊高價格賣出去，是常見的投資手法。
3.左手換右手
將自身房產以高於市場的價格賣給自己親戚朋友或是法人，以炒高實價登錄價格，再將它以市價售出，看似是賠錢賣，但其實是賺錢的。
4.格間套房
將房屋隔成多間套房出租，以賺取更多利潤。
房市名人：這些手段都是真的
對此，房市觀察家田大權表示，「雖然不認同這些手段，但就他所知都是事實」對於想要買房的民眾，如果要避免被這些手段欺騙，田大權建議一定要「貨比三家」。同一個建案，前棟、後棟、不同樓層，價格可能都不一樣，影響的因素太多了，不管是實價登錄還是打聽到的行情，都只是一個參考。單純看地段、屋齡、坪數等片面資訊就要來判斷價格合不合理實在有難度。每一間房屋的狀況都不一樣，如果買房子不想被坑，最好的方法還是每一間都去走走看看、多比較，就知道門道在哪裡了。
炒房手法勿輕易嘗試，小心觸法
投資房地產雖然也是一種生財之道，但為了賺錢而以身試法恐怕得不償失。《律師談吉他》雷皓明律師表示，像是簽AB約在民法上，只有「實際成交價格」才有法律效力，另一份虛假的契約會因為通謀虛偽意思表示無效，如果以較高的那份無效假合約去做實價登錄，恐怕會違反《平均地權條例》，將裁罰3至15萬元，且可連續處罰。而讓實價登錄不實也恐怕會違反《刑法》中「使公務員登載不實罪」將處三年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金。用假合約向銀行超貸，恐怕會違反《詐欺罪》。因為一時貪念，會讓你背好幾條罪在身上。
但雷皓明也認為，現行法律雖然都有明確的罰則規範，但在偵查上卻很難落實，只能呼籲民眾千萬不要受到不良業者、仲介的利誘。
實價登錄實不實？政府4招防範
政府單位要怎麼發現實價登錄的價格有問題呢？內政部地政司副司長王成機解釋，目前對實價登錄不實的稽查主要透過4個管道：
1.透過各縣市政府每月抽查7.5 %的房屋交易資料，像是去年有26.6萬筆交易，將會有近2萬筆被抽查，若發現有登載不時的情況，各縣市政府會請地政士、買賣雙方提供相關資料，當中若查有申報不實，會立即裁罰。
2.內政部與財政部合作，將房地合一所得稅與實價登錄資料做連結，如果發現數字對不上，各縣市政府會請地政士、買賣雙方提供相關資料，當中如果有申報不實會立即裁罰。
3.各地方國稅局於審核營所稅、所得稅或房地合一所得稅時，如果發現納稅人所提供之買賣交易資料與實價登錄資料有異，將會通報各縣市政府調查是否涉及申報不實。
4.受理民眾檢舉登載不實的案件。
對於民眾質疑實價登錄的可信度，王成機表示，政府的稽查方法都有落實，目前實價登錄網站已經有200多萬筆資料，也已經累積9500萬的瀏覽人數，對於資料可信度相當有信心，也希望未來能透過設置電腦比對系統取代人工抽查，並將實價登錄做更詳細的內容呈現，讓資訊能透明化。
200多萬筆資料，只有267筆因登載不實受罰
雖然根據內政部的回覆，政府有在落實稽查行動，但數字成果卻不禁讓人不遲疑。實價登錄從2012年實施以來，共有200多萬筆房屋交易，其中因登載不實受罰的案件，截至去年為止只有267件，罰款總金額876萬元，平均一件罰3.28萬元。
如果照這個數據來看，登載不實的狀況應該非常稀少，可能幾乎沒有人會簽AB約，所有交易都有乖乖照實申報。但房價為什麼還是居高不下呢？許多網友繪聲繪影地在網路上討論「屋主要求我簽AB約」等炒房手段又是從何而來？也許房市的實際情況，跟政府的理解仍有一段距離。
風傳媒 責任編輯/陳憶慈
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