撰文：林榮芳
2017年全球經濟同步復甦，大環境明顯改善，台股萬點行情續航，都讓消費信心回升，民眾購屋意願增加，市場氣氛有逐步回穩跡象。
為讓這股回春熱潮能在2018年開春持續蔓延至房市三二九檔期，不少建商、代銷從農曆年前就開始揮旗高喊著房價已落底，搭配春節期間賞屋促銷活動，鼓勵民眾進場。此外，今年下半年正逢縣市長選舉，各項重大建設都想趕在年底前完工，前瞻計畫、選舉牛肉利多，也試圖增強民眾購屋信心。歷經四年的房市空頭，2018年房地產景氣即將復甦？多數專家直指，房價仍在緩跌，有意購屋的民眾仍要三思而後行，不要被錯誤消息誤導。
央行解除信用管制後，高成數、低利率的優惠房貸吸引有自住需求的民眾進場購屋，是2017年交易量回升的主因，目前國內不動產市場景氣己擺脫前年最悲觀谷底，但尚無法以翻揚視之，多數專家仍持保守態度認為，「景氣回溫」言之過早，今年房市仍處於修復盤整階段，「讓利」仍是觸動買方進場的關鍵主因。
二○一八房價落底？ 專家：價量翻揚難
台灣經濟研究院發布之「營建業營業氣候測驗點」指標顯示，去年十二月六都建物買賣移轉件數月增率2.1％，促使80.8％的不動產業者對於當月景氣看好呈現持平，而有15.4％的業者認為當月景氣為好轉；至於業者對於未來半年則有73.1％的比例依舊以持平視之，顯然當前房市雖已脫離「看法悲觀」，但距離「看法樂觀」尚有一段距離。
台經院副研究員劉佩真表示，短期內房市仍有一段盤整震盪的期間需度過，主要是市場人氣雖不差，且自用買盤積極出價，但不少買方感受價格修正幅度縮小，特別是市場上願意讓價的賣方也未如先前恐慌，短期內房市成交仍待磨合。
若以2018年國內房市價量表現而言，在自住買盤為主力的結構下，整體房市交易量要觸及30萬件的關卡難度仍高，尤其是去年交易量年增率約達1成左右，基期相對墊高，使得今年國內交易量年增率將難有突出的表現。
至於房價部分，劉佩真認為，將持續呈現向下修正的緩跌格局，而壓制房價無法上揚的主因，仍在於「住宅市場新增供給壓力偏大」，特別是領取核發建築物建造執照後未正常在2017年以前釋出的新增供給，將於今年起浮現，更何況餘屋壓力未減，皆將成為壓抑2018年國內房市景氣無法翻揚的關鍵原因。
前瞻計畫、選舉利多 增強民眾購屋信心？
2018年在縣市長選舉的催化之下，全台各項重大建設都想趕在下半年完工登場，包括高雄鐵路地下化通車、台中鐵路高架化第二階段完工、台中捷運綠線試營運、新北環狀線第一階段完工、淡海輕軌第一階段完工等，但這些因為選舉端出的利多政績，是否真能成為今年房市回溫的助力？
過去有交通建設議題的區域通常是房市成交之冠，對房價多少有帶動效果，但在景氣不佳、房價過高的情況下，再加上買賣雙方對價格的認知差距大，過去帶頭領漲，現在很有可能反過來「領跌」。在房市走軟的狀況下，建設題材就算再多，仍無法抵抗不景氣的大趨勢，今年想靠重大建設拉抬房地產，很難期待雨露均霑。
房產專家范世華認為，前瞻計畫、縣市長選舉等帶來的牛肉利多，在南北的影響不同。中南部發展空間大，鐵路地下化、捷運完工及前瞻計畫重大建設多集中於中南部，多少能帶動一些市場氣氛；但在北部，民眾已認知房價處高點，且選舉利多也難再促使房價上揚，下半年北台灣即將完工的重大建設，只會是候選人的政績發表，對房市影響不大。
肥咖條款錢進房市 帶動投資買盤升溫？
各國「肥咖條款」陸續上路，為了與國際接軌，台灣版的「肥咖條款」也正式拍板跟進，預計在2019年實施共同申報準則（CRS），並於2020年與其他國家進行第一次的稅務資訊交換。未來不管是現金資產或是金融衍生性產品都將成為查稅目標，但若持有不動產，因非屬金融帳戶，則不會被列入監控範圍。
去年底以來，豪宅交易個案頻頻，探究可能是國際高資產人士為規避肥咖條款，紛紛將資金投入房市避稅，對停滯好長一段時間的豪宅市場顯然有推進效果，在去年下半年為台灣打了一劑房市回溫的強心針。但不論是國內外的肥咖政策，豪宅交易仍是少數個案，肥咖條款是否將是2018年房市回穩仙丹，能帶動投資買盤升溫，專家認為言之過早。
范世華表示，台灣的房地合一稅負也不輕，錢進不動產若是短期操作可能未達節稅效果，高資產人士也還在觀察肥咖條款與房地合一稅的利弊，評估究竟是要將錢放在銀行誠實繳稅，還是要買進不動產，可能要隨著2019年CRS上路，甚至到2020年後課稅有感了，才能明顯看出影響。
豪宅推案增加 房地產景氣復甦？
2018年豪宅市場眾案齊發，尤其在台北市信義計畫區更是上演頂級豪宅之爭，包括亞太工商聯與中華工程推出的「陶朱隱園」、冠德建設推出的「冠德信義」、大陸建設與厚生集團及恒邦建設推出的「琢白」，皆於2018年第一至第三季預定完工或銷售。豪宅推案的增加，代表著業者看好今年房市，不約而同選在今年推案嗎？
過去受到政府打房，加上豪宅稅等稅負倍增影響，許多建案忍住不推，但近一年來部分住宅已在成屋階段，無法再延遲銷售，特別是領取核發建築物建造執照後未正常在2015年至2017年釋出的新增供給，不論是豪宅或是一般住宅物件，今年全部傾巢而出，因此並非是特別選擇今年推案，而是「箭在弦上，不得不發」。
劉佩真認為，國內房市景氣乃至於豪宅市場尚無法出現顯著回升，加上豪宅供給面的選擇性仍多，因此豪宅單坪價格若超過280萬元，甚至挑戰300萬元以上的價位，將考驗高端客戶的接受程度。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，雖然去年雙北市的中高總價住宅交易量回溫，但仍未回復到2015年的水準，顯示目前市況僅是小幅回升，市場仍以自住需求為主力，民眾仍普遍期待房價下修，房價缺乏上漲動能，民眾也認為短期沒有反彈的機會，因此房價將持續盤整，而盤整多久仍是未知數。
房價持續修正緩跌 切勿樂觀看待後市
謝志傑分析，去年全年建物買賣移轉棟數為26.6萬棟，主要受到房價有感修正，激勵有自住需求的首購、換屋族群進場看屋、購屋，帶動房市交易動能回溫，但今年建商仍會持續交屋，市場供給量增，賣壓湧現，加上市場仍以自住買盤為主，房價還是有小幅下修的壓力。
劉佩真也提到，土地成本越來越高，這幾年國內房價也已有波段跌幅，估計未來很難再出現讓買家滿意的價格，此情況恐將對民眾購屋意願產生影響，市場對房價下修的預期心理依舊存在，顯然今年房市將持續修復階段。
劉佩真進一步分析，目前能刺激買方進場的要件，包括議價空間拉大、房價顯著下跌、市場供給量增而使買方有更多好物件可選擇……等；而促使賣方積極售屋的考量則包括房價看跌趨勢明顯、市場出售房屋會越來越多、早賣可避免求售無門、低利率環境恐將結束，及早出脫可轉換投資……等。總的來說，在供給量加大、買方市場確立下，唯有有感降價才能突破僵局。
謝志傑建議，有意售屋的屋主，切勿過度樂觀看待後市而錯判情勢，應順應時勢變化，適度讓價，先降先贏，縮短交易時程，及早出場，展開汰弱留強的資產安排，才能避免錯失最佳售屋時機。
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