「房市倒掛」崩解房價邏輯(示意圖／好房網News記者 陳韋帆攝影)
文／賴淑惠
最近，房市出現「新不如舊」的價格亂象，我有不少想買屋的朋友，看得眼花瞭亂，因為預售與新成屋，居然比中古屋還便宜！過去，哪有這種好康？我們幾年前買屋，都是像賣火柴的小女孩，在麵包店外流口水般，巴巴望著豪華預售屋案場，然後摸摸鼻子，去看價格相對便宜的中古物件，現在這種罕見的價格亂象，徹底崩解了過往的房價邏輯，讓我身邊不少朋友，開始起心動念，新屋比老房便宜，誰還跟你囉嗦？「當然是買新成屋！」
喜新厭舊搶倒掛宅？超高公設恐吃掉價差！
這股被稱為「倒掛效應」的房價現象，最近，也傳出在對岸延燒，2017年11月中，因為房價倒掛，導致南京河西十家預售樓盤，在開售登記候，排隊人潮長達一千多米，小板凳、折疊椅都搬來了，更誇張的是，連「黃牛」們都嗅到了代排商機，明明樓盤推出的房數只有365套，但登記處排隊居然超過3000人！房市不景氣，兩岸似乎都嗅出了端倪，對比近一年新案的破盤價資訊，台北市北投區、文山區、新北市板橋區、土城區、樹林區、桃園市桃園區、台中市北屯區、高雄市鼓山區等區域，都出現這種罕見趨勢，其中，新北市板橋區與台中市北屯區，老房子的單坪價格，甚至比新房子高出九萬多元！
價格的翻轉，果然也帶動了市場效應，根據最新的房仲調查資料顯示，2017年第4季，有購屋預算的民眾中，高達7成偏好購置新成屋，其次為屋齡15年以下的中古屋，約達57%的比例，預售屋以32.1%位居第三，拍賣屋及屋齡老的中古屋，佔比皆在3成以下，顯示在這股「打倒掛落水宅」的趨勢之下，年底出籠的購屋買盤，多強力鎖定新房子，其中，又以年輕首購族群為主，大家都希望第一間房，買得又新又便宜。
這種因為「房價倒掛」，引發的「喜新厭舊」簡單買房邏輯，人同此心，不言可喻，這類「倒掛宅」儼然已經是房市落水狗！不過，如果光聽到單價下降就見獵心喜，恐怕是大大小覷了建商，不知道大家有沒有注意到，約莫在一個月前的一項最新調查，就在房價喊砍喊殺的同時，今年台北市預售屋的平均公設比，居然悄敲來到33.9％，創下歷年來第四高水準；而新北市衝上32％，較2016年增加0.5個百分點，這也是新北房市史上新高紀錄，墊高這個調查數據的，就是這些讓大家有感讓利的新房子，不管是預售屋還是新成屋，有不少案子的公設比，遠遠高過平均值。
重劃區新屋偏遠難及？買車.停車計入「房價支出」
這數字代表什麼？用算的最清楚！相較公設較低，室內坪數紮紮實實的老公寓，新房子當然差多了，一樣買30坪的物件，新房子的可利用空間20坪不到，比起平均公設約10%左右的老公寓，一來一往，室內空間差了6、7坪，有的幾乎零公設的老宅，跟買同樣坪數的新房子相比，空間差距接近10坪，這個大小幾乎就是一個房間的坪數，簡而言之，看似買到一樣坪數的房子，新房、舊屋的差距，也許就是兩房跟三房的空間落差，所以，切記！挑選這類「落水宅」，一定要把公設坪數的差距計算進來，否則，你以為撿到的便宜，其實，全算在公設上了。
另外，這類落水的倒掛物件，多數落在重劃區，通常交通與機能不便，進出大多無法完全依賴公共運輸系統，不少人剛開始買這類物件，以為自己可以承受舟車勞頓，時日一久，買車的需求浮現，屆時又得再買一個車位，這些架床疊屋的預算，當然也得加總在「房價支出」上！更別說，我們之前就一再提醒，很多建商表面降低「買房價」，暗地墊高「車位價」，舉例來說，一坪原本30萬的25坪小兩房，總價750萬，如果一坪降個2萬，總價變成700萬，看似帳面上砍了50萬，但原價120萬停車位，硬是賣個170萬，換湯不換藥，價格根等於不動如山。
乍聽之下，不如買中古屋嗎？答案當然沒有這麼直線，畢竟現在有太多中古屋主心態強硬，寧可手握物件過冬，但，不用太擔心，當隨著新屋房價落底的「定錨效應」，硬頸的中古屋主，再怎麼頑強抵抗，也只是讓短痛變成長痛，壯士斷腕的時機，不時不到，而是時候未到！只是，2017過去，展望2018，擺盪在新舊之間，我建議購屋客在面臨抉擇，是否跟風搶進這類「落水宅」的時候，不但要同時比較周邊中古屋價，算出新舊價差，再連同公設與停車位等近慮、遠憂合併計算，如果買的是預售屋，不妨也將等待交屋期的「租屋支出」算進去，如此一來，才能確知自己到底是買到便宜，還是根本著了建商的道，空歡喜一場！
賴淑惠 資深新聞人、作家，著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等，喜歡買房子，還喜歡觀察整個房市的發展與變化，深信就算是單打獨鬥的單身小資女，只要用對方法、找到絕竅，首購也能有春天！
『葉木超的二本著作』：
● 仗議執言
● 驚爆台灣議事醜聞
如想要及時接受到「我愛社區」的好文章分享， 趕快來「我愛社區」 按讚
吧！
更多精彩文章
● 2018房價難回頭 永慶專家：「房價腰斬」房市就回溫
● 這是一本好書，凡是想要經營社區的都需要它
● 房價恐無限下修 財經作家：別硬揹房貸.毀人生
● 台中七期豪宅落難 法拍價下殺2字頭
● 2018不動產四種產品超夯 只有一種面臨補跌壓力
