Yahoo奇摩房地產編輯部 on Yahoo / 2017年8月22日
數字會說話！當然，數字在有心人的操作下也可能說出來的是謊話。初次進場購屋的消費者多會上網調查實價登錄行情，但專家提醒也要小心掉進「實價登錄」的數字陷阱！別以為價格便宜的「最划算」，也別輕易看到成交價格高了覺得這個社區「會漲！要趕快進場」。看懂數字背後隱藏的秘密，才是買到好房的致勝關鍵。
建商要求消費者做高撐盤
「原來實價登錄也可造假！」有網友在Mobile01網站發文表示，自己在跟建商議價的過程，被建商要求配合「實價登錄造假」。房市名嘴陳高超透露：「實價登錄造假早就不是新聞，通常兩種玩法：（1）配合的代書直接填假資料、（2）新成屋的話，部分建商把會送裝潢、家電與家具的金額，「請」買方加減反映一些成本在實價登錄上。如此一來，後面買家照著實價登錄價砍價，建商還要演出心好痛的表情，心裡面在好爽。」
房屋代銷業者表示，實價登錄現行制度是由買方申報，賣方無申報義務也無任何責任，「造假的情況最常發生在預售屋，賣方為了撐盤、不讓房價掉下來，而買方也不反對自己的房價高一點，就會出現房價被墊高的狀況。」
銀行超貸助炒房，成實登造假幫兇
今年4月爆出高雄有炒房客與銀行負責授信業務行員勾結，藉高估擔保品價格核貸，拉高每筆房市的交易總價，藉超貸詐貸手法購屋再轉手獲利。8月份更驚傳高雄有不肖建商勾結詐貸集團「假買房、真搬錢」，利用人頭假買賣房屋，再偽造在職證明及收入資料向銀行詐騙貸款。這些投資客造假房屋交易，詐貸搬錢的行為，間接都會造成實價登錄與購屋市場實況有相當落差，讓老實上網查實價登錄訊息的消費者誤判市況與行情。
好便宜或有在跌，並不一定是真相
有時看到實價登錄出現破盤價，並不表示真的便宜！因為可能是「合併車位坪數」或「併入地下儲物空間」計算，導致房屋單價被大幅拉低，才會出現如此驚人的價格。
此外，同個社區數筆交易紀錄在單價欄位出現明顯價差的情況，不一定真的代表該社區行情有在跌，更可能是每筆交易紀錄不同戶別因為樓層、面向座向、後棟前棟景觀有無、風水、嫌惡設施（備）等因素影響。
除了價格，實登還透露不少眉角
拿到一張實價登錄表，千萬別只看成交總價，不少欄位都暗藏購屋「眉角」！例如交易筆數、交易時間，都透露這棟社區是否值得購買、管理良善的玄機。（1）交易比數多，可能代表投資客多，貿然進場未來可能要面對投資客多也殺多的沉重賣壓拉低行情，但也代表該社區談價空間大。（2）交易比數少且成交紀錄多為兩三年前甚至更久，意味釋出量少，居住品質有保證，屋主「惜售」或「價格守比較硬」的心態也濃，想用「破盤價」買到的機率也低。
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