近十年，將是六都人口資源爭奪的關鍵期，人口多的城市與房市才有希望（好房網News記者陳韋帆／攝影）
文／卓輝華
林佳龍市長在世界華人不動產學會2017年大會的致詞表示：「台中市年底人口預計增加至277萬人，將成為台灣第二大城市，人口增長代表城市充滿希望，希望成為築夢的宜居首都。」隔幾天之後，傳出高雄市因經濟產業發展不振，造成人口成長衰退，可能會在年底少於277萬人，失去第二大都市的頭銜，甚至可能導致立委席次減少的困境！至於台北市2016年底的人口269餘萬人，已經很多年前就排名第四大都市了！
回顧1961年時，有台灣首府名號的臺南市(縣)合計有115.7萬人，是全國人口最多的城市，高雄市縣合計有113萬人，居全國人口第二多，那時候的台北市人口僅93.7萬人，居全國第三多。
1961年至2016年，台灣地區總人口數共增加1233萬人，其中的88%人口，約1080萬人，都增加到六大直轄市。其中，新北市增加310萬人，台中市增加197萬人，台北市增加177萬人，高雄市增加165萬人，桃園市增加160萬人，台南市成長最少，僅增加73萬人。55年來，六都之外人口增加較多的是新竹縣市和彰化縣，如果將這三個縣市與六都的增加人口加總起來，將占總增加人口的95.5%。
都市人口分佈與結構的變動，影響都市之間的競爭優勢。未來六都勢將投入吸引人口資源的競爭關係，讓聰明人「用腳投票」，選擇一個公共設施環境最友善、就業機會最多、社會福利最健全、生活機能最便捷、城市認同度最高等條件，來決定遷移搬居的都市，這樣的結果也會使房屋彰顯未來價值。
房價是人民決定用腳投票的重要因素，這種情況在北台灣地區頗為明顯。台北市在1990年的第四波房價高點，平均房價接近每坪30萬元，當時人口成長到最高點272萬人，1991年至今，高房價讓台北市人口數維持在260至270萬人之間低盪。
反而是房價只有台北市一半水準的新北市，人口從1989年的297萬人，成長到2017年的397.9萬人，28年間整整增加100萬人，占台灣總增加人口的29.8%。距離台北都會區最近的桃園市，與台北市的車程不到一小時，平均房價水準更只有新北市的一半，28年間增加了82.7萬人，占台灣總增加人口的24.4%，而桃園市於近15年來增加的人口又比新北市更多。
這55年來人口集中增加到六都，讓六都房價普遍高於其他周邊都市，也讓北部地區的台北市、新北市、桃園市的房價高出其他三都。如果這55年來的增加人口數，平均分散到全國各縣市，現在台北都會區的房價，與其他縣市的房價差異就不會這麼大？
台灣目前面臨人口結構的反轉期，高齡化、少子化已是必然趨勢，預計在2022年至2025年間，更將面臨總人口減少課題！因此最近這十年，將是六都人口資源爭奪的關鍵期，人口增減將關係到未來城市發展與房價的穩定性！
住宅是給人住的，不是給人炒的！過去50餘年來，人口增長的趨勢讓房價有炒作與想像的空間，高房價也造成人們要往房價低的縣市遷居。未來10年之後，總人口數一定開始減少，住宅剛性需求會逐漸減弱！除非有鼓勵境外來台購屋政策，否則未來房屋保值要比增值來得重要。未來房地產要保值，就要跟著人口多的地方去！人口多的地方，城市與房市才有希望！
卓輝華中國土地改革協會理事長，中華民國消費者文教基金會房屋委員， 文化大學市政暨環境規劃研究所兼任助理教授，英國皇家特許測量師學會資深會員 長期觀察台灣房地產市場景氣變動，關心不動產交易安全 出版「房市激盪五十年」
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