房市裸泳者浮現，法拍市場漸露商機 (好房資料中心)
文／林左裕
最近關心不動產投資市場的投資者可能注意到法拍市場的物件開始增多，其中不乏捷運精華地段的物件。對滿把現金卻找不到良好標的的投資者而言，這不啻是「天上掉下來的禮物」。近50年內台灣雖歷經過4、5次不動產的景氣循環，面對於此波法拍市場開始增溫的投資策略，國內投資者仍需守住基本分析步步為營， 在買方市場趨勢下才能以「比氣長」戰勝數不清的裸泳者。筆者擔任數個公部門大型基金之不動產投資諮詢顧問，以下提供這方面的經驗供讀者參考。
巴菲特有句名言：「在退潮下，才看得到誰在裸泳。」巧妙地點出在市場走低的趨勢下，過度融資者不堪承受利息壓力及看不到上漲曙光下，被迫斷頭出場的窘境。在以往超低的稅賦及利率等低持有成本環境可能不復存在下，預期未來短期內也不易賺得到買賣價差的空間，因此對有資金實力或融資管道、且持續等待機會的投資者而言，應著重持有期間的租金收益率， 而非短期買賣的資本利得。
以筆者擔任大型基金之投資諮詢顧問在這幾年的經驗而言，自2008年次級房貸風暴後的「量化寬鬆」政策後， 國內房價約在5年內漲了一倍，在約2013年攀上高峰，也使得台灣不動產投資的租金收益率在世界上敬陪末座(來源：”Global Property Guide”)。
由於基金的投資策略及風險管理首重基本分析，且收益率更應高於金管會的最低報酬率規範(對壽險基金之下限在2012年為2.875%，目前已隨利率水準調降至2.345%)，當時因投資價格「高處不勝寒」致使資金「無用武之地」。而近兩年來因裸泳者逐漸浮現，降價求售者增多且議價空間增大，依據基本分析的投資決策已陸續有數筆商用不動產的投資標的進帳，預期未來依據租金收益率為決策基準，應是在買方市場下投資分析的最高指導原則。
從包租公/婆的觀點來看，除了扣除閒置後看得到的期間租金收益率外， 必須再扣除投資者本身的資金成本及持有稅負(土地稅及房屋稅等)、以及可能的折舊與招租等管理成本， 因此法拍市場投資者尤需避免高價搶標所致的「贏者詛咒」（Winner’s Curse）現象，即標的甚好，但是卻以過高的價格得標，結果反而因收益率過低而得不償失，如此投資者可能要在此期間內苦撐再等下一波漲幅再出脫了，但在出脫前則應避免本身也成為「裸泳者」。
當然不同區位的各種物件亦需從不同的分析角度切入。如精華區或有捷運等便利性的物件，預期長期仍有高強度使用價值或甚至增值空間，且競爭者眾， 因此要求的期間收益率可以酌予調降，標價可適度提高；相對地，偏遠或蛋白地區、增值空間小的標的、或使用年限有限的地上權等不具增值空間的物件，則應注重投標價格以提高投資之期間要求收益率及縮短投資回收年限為原則。
最後給投資者或購屋自住者的建議是，除非標的物在短期內看得到增值空間， 否則以期間收益相較於持有成本之「年成本法」分析是不二法則，且在買方市場、短期內看不到V型反彈的趨勢下，也應避免以往常用的高槓桿融資，才不會在黑天鵝的浪潮下不幸淪為裸泳者。
林左裕：國立政治大學 地政系特聘教授，國立政治大學總務長，華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授，美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授，對於台灣房地產市場深刻研究，觀點突出。
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